Ruwbouw & constructie

Sloop- & breekwerk

Sloopwerk is het verwijderen van muren, vloeren, plafonds en complete interieurs, inclusief de afvoer van het puin. Het is de eerste fase van vrijwel elke verbouwing en de fase waarin verrassingen aan het licht komen. Bij woningen van voor 1994 begint het niet met een breekhamer maar met asbestonderzoek.

Wat is sloop- en breekwerk?

Sloopwerk bij woningen betekent zelden het hele huis. Het gaat om het verwijderen van wat eruit moet voordat er opnieuw kan worden opgebouwd: binnenwanden, vloerbedekking en dekvloeren, plafonds, een oude badkamer of keuken, tegelwerk, leidingen en bedrading. Bij een complete renovatie wordt de woning teruggebracht tot het casco; bij een badkamerverbouwing blijft het bij één ruimte.

Het is de fase die het meest onderschat wordt, om twee redenen. De eerste is dat sloopwerk vooral logistiek is: het weghalen van materiaal is niet moeilijk, maar het afvoeren van tonnen puin uit een woning aan een smalle straat is dat wel. De tweede reden is dat je bij het strippen ziet wat er werkelijk in het huis zit. Verrotte balkkoppen, oude gasleidingen, een vloer die dunner is dan gedacht, of asbest achter een plafondplaat — het komt allemaal in deze fase aan het licht.

Daarom is sloopwerk ook het moment waarop budgetten kantelen. Een aannemer die na het strippen met slecht nieuws komt, is meestal niet aan het bijverkopen; hij ziet nu wat niemand eerder kon zien. Een verstandige planning houdt daar rekening mee: eerst strippen, dan de definitieve begroting maken voor de fasen die volgen.

Asbest: eerst onderzoeken

In woningen die voor 1994 zijn gebouwd, kan asbest voorkomen. De plekken waar het in Nederlandse woningen het vaakst zit: vloerzeil en de zwarte lijmlaag eronder, wand- en plafondplaten in natte ruimtes en bij de meterkast, leidingisolatie rond oude cv-leidingen, golfplaten op een schuurtje of garage, dakbeschot, en schoorsteen- en ventilatiekanalen.

Zolang het materiaal ongeschonden is, is het risico beperkt. Het gevaar ontstaat bij bewerken: breken, zagen, boren of schuren maakt vezels vrij die in de lucht komen. Precies dat gebeurt bij sloopwerk. Daarom hoort een asbestinventarisatie de eerste stap te zijn en niet een optie. Een gecertificeerd bureau brengt in kaart wat waar zit en in welke risicoklasse, en dat rapport bepaalt wie het mag verwijderen.

Voor bepaalde soorten materiaal en beperkte hoeveelheden mag een particulier zelf verwijderen, mits vooraf gemeld bij de gemeente en volgens vaste voorwaarden. De regels hierover zijn de afgelopen jaren aangepast, dus ga niet uit van wat vroeger gold: informeer bij je gemeente wat op dit moment is toegestaan. Voor de meeste toepassingen binnen een woning geldt dat een gecertificeerd saneringsbedrijf nodig is. En één regel is onveranderlijk: laat een aannemer nooit doorslopen in een pand waar asbest is aangetroffen maar niet gesaneerd.

Wat komt erbij kijken?

  • Inventarisatie — asbest, en bij twijfel ook de constructie: wat is dragend en wat niet?
  • Afsluiten van installaties — water aftappen en afsluiten, groepen uitschakelen en waar nodig laten verwijderen, gas laten afsluiten door de netbeheerder of een erkende installateur.
  • Beschermen — stofwanden, vloerbescherming op de looproute, en het afdekken van wat blijft.
  • Stempelen — bij het slopen van dragende delen worden de belastingen tijdelijk overgenomen.
  • Slopen — gefaseerd, van boven naar beneden en van afwerking naar constructie.
  • Scheiden van afval — steenachtig puin, hout, metaal, gips en restafval hebben verschillende stortkosten; scheiden aan de bron scheelt geld.
  • Afvoeren — containers, of bij een binnenstad afvoer met kruiwagens en zakken naar een bereikbare plek.
  • Opruimen en vegen — zodat de volgende fase op een schone ondergrond kan beginnen.

Hoe verloopt het werk?

  1. Onderzoek en planning. Asbestinventarisatie, constructieve beoordeling en het bepalen van de afvoerroute. Bij een container op de openbare weg is een gemeentelijke vergunning nodig.
  2. Sanering. Als er asbest is aangetroffen: eerst saneren door een gecertificeerd bedrijf, met een vrijgavemeting erna.
  3. Installaties veiligstellen. Water, gas en elektra af, en de leidingen die blijven markeren.
  4. Afschermen. Stofwanden, afplakken van kozijnen en het beschermen van trap en vloeren op de looproute.
  5. Strippen. Vloerbedekking, plafonds, sanitair, keuken, tegelwerk en niet-dragende wanden.
  6. Constructief sloopwerk. Alleen na stempelen en op basis van een berekening.
  7. Afvoeren en scheiden. In fasen, zodat er niet dagenlang puin in de woning ligt.
  8. Oplevering van de sloopfase. Schoon casco, en een moment om samen te bekijken wat er zichtbaar is geworden voordat de opbouw begint.

Wat kost het?

Als grove marktindicatie kost het strippen van een woning ongeveer 25 tot 60 euro per vierkante meter woonoppervlak, exclusief asbestsanering en exclusief container- en stortkosten. Voor een badkamer of keuken uitbreken reken je vaak op een vast bedrag van enkele honderden tot ruim duizend euro. Een container van tien kubieke meter voor bouw- en sloopafval kost doorgaans enkele honderden euro’s inclusief afvoer. Dit zijn oriëntatiebedragen en geen prijsopgave.

Wat de prijs bepaalt:

  • Bereikbaarheid. De grootste factor. Een woning waar een container voor de deur kan en waar puin via een puinkoker naar beneden kan, is een fractie van het werk van een bovenwoning in een binnenstad zonder lift.
  • Asbest. Sanering is gebonden aan gecertificeerde bedrijven en aan procedures; de kosten hangen af van hoeveelheid en risicoklasse.
  • Hoeveelheid en soort afval. Steenachtig puin is zwaar; gips en gemengd afval zijn duurder per ton om te storten.
  • Dragend of niet. Constructief sloopwerk vraagt stempelen, een berekening en meer voorzichtigheid.
  • Behoud van onderdelen. Voorzichtig demonteren van een monumentale trap of een schouw kost meer uren dan slopen.
  • Vergunning voor een container op de weg. In veel gemeenten nodig, met leges en soms een tijdslimiet.

Hoe lang duurt het?

Twee dagen voor een badkamer of keuken, tot twee weken voor het strippen van een hele woning. Asbestsanering komt daar als aparte fase bij: een gecertificeerd bedrijf zet de ruimte af, saneert, en er volgt een vrijgavemeting voordat er weer iemand naar binnen mag. Reken op enkele dagen tot een week extra, plus de doorlooptijd van het inventarisatierapport.

Sloopwerk is intensief maar kort. De overlast is fors: geluid, trillingen en fijn stof dat zich ondanks stofwanden door het hele huis verspreidt. Wie in de woning blijft, moet rekenen op onbruikbare ruimtes en op schoonmaakwerk achteraf. Vraag vooraf of de aannemer een stofwand plaatst en of hij aan het eind van elke dag opruimt.

Waar let je op in de offerte?

  • Zijn de container- en stortkosten inbegrepen? Dit is de post die het vaakst buiten de offerte valt en die substantieel is.
  • Is er een asbestinventarisatie gedaan? Bij bouwjaren voor 1994 is een offerte zonder rapport een offerte met een open eind.
  • Hoe wordt met onverwachte asbestvondsten omgegaan? Werk moet dan stilliggen tot er is gesaneerd; laat vastleggen hoe dat wordt afgerekend.
  • Wie regelt de vergunning voor een container op de weg?
  • Worden er stofwanden geplaatst en wordt de looproute beschermd?
  • Wie schakelt gas, water en elektra af? Bij gas hoort dat door de netbeheerder of een erkende installateur te gebeuren.
  • Wordt het afval gescheiden? Naast duurzaamheid scheelt het geld in stortkosten.
  • Wordt er stof- en trillingsvrij gewerkt waar dat nodig is? Bij een aangebouwde buurwoning of een oud pand met kwetsbaar stucwerk is dat een reëel punt.

Veelgemaakte fouten

  • Beginnen met slopen in een oud pand zonder asbestonderzoek. Het grootste risico in deze fase, en het enige dat je gezondheid raakt in plaats van je portemonnee.
  • Zelf een muur weghalen zonder te weten of hij dragend is. Dit gaat elk jaar mis. Kloppen op de muur is geen onderzoek.
  • Containerkosten vergeten. Bij een complete strip van een woning gaat het om meerdere containers, en dat is geen kleine post.
  • Leidingen niet aftappen. Een doorgezaagde waterleiding in een gestript huis richt in minuten schade aan die dagen kost.
  • Alles tegelijk laten slopen en dan pas bedenken wat er komt. Voor de opbouw is het nuttig om te weten waar leidingen en constructie zitten; ongecontroleerd slopen wist die informatie.
  • Geen foto’s maken van het gestripte casco. De ligging van leidingen, balken en constructie is later goud waard, en het is de enige keer dat je het ziet.
  • Zonder stofwand werken. Fijn stof komt in elke kier, in je meubels en in de ventilatie. Afschermen is geen luxe maar de goedkoopste maatregel van het hele project.

Over dit artikel. Dit is uitleg van onze redactie over het werk zelf, niet over een specifieke aannemer. Genoemde bedragen en doorlooptijden zijn een grove marktindicatie ter oriëntatie — geen offerte en geen door ons geverifieerd gegeven. Wat een klus bij jou kost, volgt pas uit een opname op locatie. Regelgeving, subsidies en prijzen veranderen; controleer actuele voorwaarden bij de betreffende instantie. Hoe wij wél gegevens over aannemers vastleggen, staat in de methodologie.

Veelgestelde vragen

Wanneer moet ik asbestonderzoek laten doen?

Bij elke woning die voor 1994 is gebouwd en waarin je gaat slopen of breken. Asbest zit in Nederlandse woningen het vaakst in vloerzeil en de zwarte lijmlaag eronder, in wand- en plafondplaten, in leidingisolatie, in dakbeschot, in golfplaten op schuurtjes en in schoorsteenkanalen. Zolang het materiaal heel is, is het risico beperkt; het gevaar ontstaat bij breken, zagen of schuren. Een gecertificeerd bureau maakt een inventarisatierapport waarin staat wat waar zit en in welke risicoklasse, en dat bepaalt wie het mag verwijderen. Zonder dat rapport kan een aannemer niet verantwoord beginnen.

Mag ik asbest zelf verwijderen?

Voor bepaalde materialen en beperkte hoeveelheden mag een particulier zelf verwijderen, mits dat vooraf bij de gemeente is gemeld en er volgens vaste voorwaarden wordt gewerkt. De regels hierover zijn de afgelopen jaren gewijzigd, dus ga niet uit van wat je eerder hebt gehoord: informeer bij je eigen gemeente wat op dit moment mag. Voor de meeste toepassingen binnen een woning, en zeker voor gebonden materiaal dat moet worden gebroken of voor spuitasbest, is een gecertificeerd saneringsbedrijf verplicht. Zelf aan de slag gaan zonder te weten in welke categorie je zit, is een gezondheidsrisico dat zich niet laat terugdraaien.

Wat kost het afvoeren van puin?

Een container van tien kubieke meter voor gemengd bouw- en sloopafval kost doorgaans enkele honderden euro's, inclusief plaatsen, ophalen en verwerken. Bij een complete strip van een woning heb je er meerdere nodig. Het scheiden van afval scheelt geld: schoon steenachtig puin, hout, metaal en gips hebben verschillende tarieven, en gemengd afval is het duurst per ton. Reken er verder op dat een container op de openbare weg in veel gemeenten een vergunning met leges vraagt, en dat er soms een maximale plaatsingsduur geldt. Vraag altijd of container- en stortkosten in de offerte zitten.

Kan ik zelf slopen om kosten te besparen?

Voor eenvoudig werk in een woning van na 1994 kan dat: vloerbedekking eruit, tegels van een wand, een oude keuken demonteren. Je bespaart dan arbeidsuren, en dat is bij sloopwerk een groot deel van de rekening. Er zijn vier grenzen. Sloop nooit iets dat dragend kan zijn zonder onderzoek. Begin niet in een pand van voor 1994 zonder asbestrapport. Tap water af en schakel groepen uit voordat je begint. En onderschat de afvoer niet: puin naar buiten dragen en containers vullen is zwaar werk dat meestal langer duurt dan het slopen zelf.

Waarom komen er tijdens het slopen vaak extra kosten bij?

Omdat je pas bij het strippen ziet wat er werkelijk in een huis zit. Verrotte balkkoppen bij de gevel, een dekvloer die dunner is dan gedacht, oude gasleidingen die nog onder druk staan, vochtschade achter een betegelde wand, of asbest achter een plafondplaat: dat is allemaal onzichtbaar tot het moment dat het open is. Een aannemer die dan met slecht nieuws komt, is meestal niet aan het bijverkopen maar ziet nu wat niemand eerder kon zien. Neem daarom een post onvoorzien op en plan een moment na de sloopfase om de begroting voor de opbouw te herijken.

Hoe beperk ik de stofoverlast?

Vraag om een stofwand tussen het werkgebied en de rest van de woning, bij voorkeur met een zelfsluitende doorgang, en om afdekking van de looproute en de trap. Laat de ventilatie in het werkgebied afsluiten, zodat stof zich niet via de kanalen verspreidt. Bij het uitslijpen of afbikken van tegelwerk en mortel hoort machinale stofafzuiging te worden gebruikt; dat is niet alleen prettiger maar ook noodzakelijk, omdat fijn kwartsstof schadelijk is bij inademing. Verwacht ondanks alles enig stof in de rest van het huis, en spreek af dat er dagelijks wordt opgeruimd.