Nieuwbouw & bijgebouwen

Cascobouw

Bij cascobouw levert de aannemer alleen de schil en het dragende werk: fundering, wanden, dak en meestal de kozijnen. De afbouw — installaties, isolatie binnen, wanden, vloeren en afwerking — regel je zelf of laat je door andere partijen doen. Het scheelt in de aanneemsom, maar niet vanzelf in de totale kosten.

Wat is cascobouw?

Casco betekent romp: het lichaam van het gebouw zonder de inrichting. Bij cascobouw neemt de aannemer het dragende en het waterdichte deel voor zijn rekening — grondwerk, fundering, wanden, vloeren, dakconstructie en dakbedekking, en doorgaans de buitenkozijnen met beglazing. Het resultaat is een woning die wind- en waterdicht is maar waarin je nog niet kunt wonen: geen leidingen, geen verwarming, geen binnenwanden en geen afwerking.

Het komt voor bij nieuwbouw op een eigen kavel, bij een bijgebouw, en bij de aankoop van een casco-appartement of een casco bedrijfsruimte. De reden is bijna altijd financieel: de aanneemsom is lager en je bepaalt zelf het tempo en het niveau van de afbouw. Wie handig is of een netwerk in de bouw heeft, kan daar veel mee besparen.

Waar het misgaat is bij de aanname dat casco een vaste inhoud heeft. Dat heeft het niet. De ene aannemer levert casco inclusief kozijnen, beglazing, buitendeuren en dakisolatie; de andere levert vier muren en een dak en beschouwt de rest als afbouw. Twee casco-offertes die duizenden euro’s verschillen, beschrijven vaak simpelweg een ander product. Dit is de belangrijkste vraag die je moet stellen, en het antwoord hoort in de offerte per onderdeel te staan.

Wat zit er meestal wel en niet in?

Als vuistregel, maar controleer het altijd per offerte:

  • Meestal wel — grondwerk, fundering, begane grondvloer, dragende wanden, verdiepingsvloeren, dakconstructie, dakbedekking en dakgoten.
  • Vaak wel, maar niet altijd — buitenkozijnen met beglazing, buitendeuren, gevelafwerking, dakisolatie en de aansluitpunten voor nutsvoorzieningen tot in de meterkast.
  • Meestal niet — elektra, water, riolering binnen, verwarming, ventilatie, binnenwanden, isolatie van vloeren en wanden aan de binnenzijde, stucwerk, vloeren, trap, binnendeuren, keuken, sanitair en schilderwerk.

De grens tussen casco en afbouw ligt precies op de plek waar de meeste kosten zitten. Installaties en afwerking zijn samen vaak veertig tot vijftig procent van de totale bouwsom. Dat een casco-offerte bijna de helft lager uitvalt dan een turnkey-offerte betekent dus niet dat je de helft bespaart; het betekent dat je de andere helft nog moet organiseren en betalen.

Voor wie is het geschikt?

Casco werkt goed als je minstens één van deze drie hebt: tijd, vakkennis of een netwerk. Wie zelf kan timmeren, tegelen en stucen, bespaart echt geld, want arbeid is bij afbouw de grootste post. Wie werkt in de bouw of vakmensen kent, kan onderdelen los inkopen tegen betere voorwaarden dan een aannemer ze doorberekent. En wie tijd heeft, kan de afbouw uitsmeren over jaren en per fase betalen uit lopende inkomsten.

Het werkt slecht als je alle drie mist. Dan koop je een casco, huur je vervolgens losse partijen in tegen marktprijzen, en betaal je uiteindelijk ongeveer hetzelfde als bij een turnkey-woning — met als verschil dat jij de coördinatie doet en dat niemand eindverantwoordelijk is als de stukadoor en de installateur elkaar in de weg lopen. Bij een compleet uitgevoerde woning kun je één partij aanspreken; bij een zelf gecoördineerde afbouw wijzen partijen naar elkaar.

Hoe verloopt het werk?

  1. Afbakening. Vastleggen wat er tot het casco behoort, tot op onderdeelniveau. Dit is het belangrijkste document van het hele traject.
  2. Ontwerp en berekeningen. Ook bij casco horen constructieberekening, energieprestatie en ventilatie erbij, want de vergunning wordt afgegeven voor de complete woning, niet voor de romp.
  3. Vergunning. De aanvraag gaat over de eindsituatie. Je vergunning verplicht je dus tot een woning die aan de eisen voldoet, ook al bouw je hem in fasen af.
  4. Casco bouwen. Grondwerk, fundering, ruwbouw, dak en gevelsluiting. Doorgaans vier tot acht maanden.
  5. Oplevering van het casco. Doorlopen op maatvoering, waterdichtheid en de plek van sparingen en aansluitpunten. Fouten hier zijn later duur.
  6. Afbouw. Installaties eerst, dan isolatie en wanden, dan afwerking. De volgorde is dwingend: leidingen liggen achter wanden, en die wanden gaan pas dicht als het leidingwerk is gecontroleerd.
  7. Aansluitingen en keuring. Nutsbedrijven sluiten pas aan als de installatie voldoet; laat elektra en gas of warmtepomp opleveren met een keuringsrapport.

Wat kost een casco?

Als grove marktindicatie kost een casco ongeveer 1.000 tot 1.700 euro per vierkante meter, tegenover 1.800 tot 3.200 euro voor een volledig afgewerkte woning. Dit zijn oriëntatiebedragen en geen prijsopgave, en ze zijn bij casco extra onbetrouwbaar juist omdat de inhoud per aanbieder verschilt.

Reken bij het vergelijken altijd de totale route door, niet alleen de aanneemsom:

  • Installaties — elektra, water, afvoer, verwarming en ventilatie zijn samen een van de grootste posten van de afbouw.
  • Isolatie en binnenwanden — inclusief de dampremmende laag, die bij zelfbouw het vaakst niet luchtdicht wordt uitgevoerd.
  • Afwerking — stucwerk, vloeren, tegelwerk, trap, binnendeuren, keuken, sanitair en schilderwerk.
  • Eigen tijd — als je zelf afbouwt, is dat geen gratis arbeid maar wel arbeid die je niet betaalt. Reken realistisch: een badkamer betegelen kost een leek een veelvoud van de tijd die een tegelzetter nodig heeft.
  • Dubbele woonlasten — de afbouw duurt langer dan een turnkey-oplevering, en zolang je er niet woont betaal je twee keer.

Financiering en verzekering

Een casco is voor een geldverstrekker geen bewoonbare woning, en dat heeft gevolgen. Sommige banken financieren een casco alleen als er een afbouwplan met begroting ligt, of houden een deel van het bouwdepot achter tot de woning bewoonbaar is opgeleverd. Doe je de afbouw zelf, dan wordt eigen arbeid niet meegefinancierd, want er zijn geen facturen om uit het depot te betalen. Bespreek dit met je adviseur voordat je een casco-overeenkomst tekent, niet erna.

Ook verzekeringstechnisch verandert er iets. Zolang de woning niet is opgeleverd, valt schade in de regel onder de CAR-verzekering van de aannemer. Zodra het casco is opgeleverd en jij verder gaat, houdt die dekking op. Regel dan zelf een verzekering voor het bouwwerk en, als je zelf of met vrienden werkt, een dekking voor aansprakelijkheid en letsel. Een ongeval tijdens vriendendienstwerk is een reëel risico dat zelden vooraf wordt geregeld.

Waar let je op in de offerte?

  • Een onderdeelsgewijze afbakening. Niet ‘casco’, maar een lijst met wat wel en niet is inbegrepen, tot en met kozijnen, beglazing, dakisolatie en aansluitpunten.
  • Waar stoppen de leidingen? Tot aan de erfgrens, tot in de meterkast of tot aan de aansluitpunten in de woning? Dit verschilt sterk.
  • Zijn de sparingen meegenomen? Doorvoeren voor riolering, ventilatie en leidingen moeten in de fundering en de vloeren zitten voordat er wordt gestort. Achteraf boren in een gestorte vloer is duur en soms constructief bezwaarlijk.
  • Welke maatvoering en welke toleranties gelden? Voor de afbouwer maakt het uit of een wand recht is binnen enkele millimeters of binnen een centimeter.
  • Wie is verantwoordelijk voor het halen van de energieprestatie? De vergunning is verleend voor de complete woning; als jij de isolatie aanbrengt, ligt die verantwoordelijkheid bij jou.
  • Hoe zit het met de kwaliteitsborger? Bij nieuwbouw controleert die de eindsituatie, en dat betekent dat ook jouw afbouw wordt beoordeeld.
  • Wat is de garantie op het casco? En vervalt die als jij zelf gaat afbouwen en daarbij in de constructie ingrijpt?

Veelgemaakte fouten

  • Casco-offertes vergelijken zonder de inhoud te vergelijken. Het woord casco dekt bij elke aanbieder iets anders. Zonder onderdeelsgewijze lijst vergelijk je niets.
  • De afbouw onderschatten. Installaties en afwerking zijn samen bijna de helft van de bouwsom. Wie alleen de aanneemsom begroot, komt structureel tekort.
  • De eigen tijd te optimistisch inschatten. Zelf afbouwen naast een baan duurt jaren, en al die tijd draag je dubbele woonlasten of woon je op een bouwplaats.
  • De dampremmende laag verkeerd aanbrengen. Dit is het onderdeel waar zelfbouw het vaakst misgaat, en het gevolg — vocht in de constructie — merk je pas na jaren.
  • Sparingen vergeten. Een vergeten doorvoer in een gestorte vloer betekent boren in constructief beton, met toestemming van een constructeur.
  • De financiering pas achteraf regelen. Eigen arbeid wordt niet uit een bouwdepot betaald, en niet elke bank financiert een casco even soepel.
  • Geen verzekering na oplevering van het casco. De CAR-verzekering van de aannemer stopt; wat daarna gebeurt is jouw risico.

Over dit artikel. Dit is uitleg van onze redactie over het werk zelf, niet over een specifieke aannemer. Genoemde bedragen en doorlooptijden zijn een grove marktindicatie ter oriëntatie — geen offerte en geen door ons geverifieerd gegeven. Wat een klus bij jou kost, volgt pas uit een opname op locatie. Regelgeving, subsidies en prijzen veranderen; controleer actuele voorwaarden bij de betreffende instantie. Hoe wij wél gegevens over aannemers vastleggen, staat in de methodologie.

Veelgestelde vragen

Wat valt er precies onder casco?

Er is geen wettelijke of algemeen aanvaarde definitie, en dat is het grootste risico van cascobouw. In de regel omvat casco het grondwerk, de fundering, de vloeren, de dragende wanden, de dakconstructie en de dakbedekking. Kozijnen, beglazing, buitendeuren, gevelafwerking en dakisolatie zitten er soms bij en soms niet. Installaties, binnenwanden, isolatie binnen en alle afwerking vallen er vrijwel nooit onder. Laat daarom nooit het woord casco alleen in een offerte staan, maar eis een lijst met per onderdeel of het is inbegrepen. Zonder die lijst kun je twee offertes niet vergelijken.

Bespaar ik echt geld met een casco?

Alleen als je zelf een substantieel deel van de afbouw uitvoert of tegen betere voorwaarden kunt inkopen dan een aannemer. Installaties en afwerking zijn samen veertig tot vijftig procent van de bouwsom, en die kosten verdwijnen niet; ze verschuiven alleen naar jou. Huur je voor elk onderdeel een marktpartij in, dan kom je vaak op ongeveer hetzelfde totaal uit als bij een turnkey-woning, met als verschil dat jij de coördinatie doet en dat er geen partij is die eindverantwoordelijk is. De besparing zit in eigen arbeid en in inkoopvoordeel, niet in het cascoprincipe zelf.

Kan ik een casco financieren met een hypotheek?

Dat kan, maar het gaat minder vanzelf dan bij een turnkey-woning. Een casco is voor een geldverstrekker geen bewoonbare woning, dus sommige banken vragen een afbouwplan met begroting of houden een deel van het depot achter tot de woning bewoonbaar is. Belangrijk detail: eigen arbeid wordt niet uit een bouwdepot betaald, omdat daar geen facturen tegenover staan. Materialen wel, mits je bonnen indient. Bespreek de constructie met je hypotheekadviseur vóór je de aannemingsovereenkomst tekent, zodat het betaalschema en de depotvoorwaarden op elkaar aansluiten.

Wie is verantwoordelijk voor de energieprestatie?

De omgevingsvergunning wordt verleend voor de complete woning, inclusief de isolatiewaarden en de installaties die in de berekening zijn opgevoerd. Bouw je het casco met een aannemer en doe je de afbouw zelf, dan ligt de verantwoordelijkheid voor het halen van die waarden bij het deel dat jij uitvoert. Bij nieuwbouw controleert de kwaliteitsborger de eindsituatie, dus je afbouw wordt beoordeeld. Werk daarom met de berekening in de hand: welke isolatiedikte, welke luchtdichtheid en welk ventilatiesysteem er in het plan zaten, is geen vrijblijvend advies.

Wat gebeurt er met de garantie als ik zelf afbouw?

De aannemer geeft garantie op wat hij heeft gebouwd, dus op het casco. Zodra jij of een derde in dat werk ingrijpt, kan hij zich met recht op het standpunt stellen dat een gebrek daaruit voortkomt. Een lekkage bij een dakdoorvoer die jij hebt gemaakt, valt niet onder zijn dakgarantie. Leg daarom bij oplevering van het casco vast wat de staat is, maak foto's, en houd de scheiding tussen zijn werk en jouw werk zo scherp mogelijk. Wil je later toch iets in het casco aanpassen, overleg dat dan vooraf en laat het schriftelijk bevestigen.

Ben ik verzekerd als vrienden mij helpen bij de afbouw?

Meestal niet vanzelf. Zolang de aannemer bouwt, valt schade doorgaans onder zijn CAR-verzekering, maar die dekking stopt bij oplevering van het casco. Werk je daarna zelf, dan ben je zelf verantwoordelijk voor schade aan het bouwwerk en voor letsel van mensen die je helpen. Een gewone aansprakelijkheidsverzekering dekt vriendendienstwerk lang niet altijd, zeker niet bij ernstig letsel. Sluit een bouwverzekering af voor de afbouwperiode en informeer je verzekeraar expliciet dat je zelf bouwt en dat er anderen meehelpen; achteraf is dat niet meer te repareren.